#1: ELIGE UNA PROPIEDAD
El comprador recorre el área, ve bienes raíces, conoce a otros propietarios y tiene una buena visión general de la República Dominicana. Elige un condominio o una villa para comprar: nuevo o de reventa.
#2. OFERTA DE COMPRA
DR Properties prepara una oferta de compra detallada, la firma el comprador y luego la presenta al proveedor/desarrollador.
#3. OFERTA ACEPTADA
El vendedor acepta y aprueba el precio y las condiciones establecidos en la Oferta de Compra. El comprador se reúne con un abogado inmobiliario para recibir instrucciones e información detalladas.
#4. DEPÓSITO Y DEBIDA DILIGENCIA
El comprador transfiere el depósito a la cuenta fiduciaria/de depósito en garantía de su abogado. El dinero se retiene en espera del próximo contrato y de la finalización de la debida diligencia del abogado sobre la propiedad (título limpio, honorarios de condominio, gravámenes)
#5. CONTRATO DE VENTA
Este documento es similar a la Oferta de Compra pero está preparado por el abogado inmobiliario en español. Describe las condiciones de la venta (se proporciona la versión en inglés).
#6. SALDO DE FONDOS
El comprador envía el saldo del dinero (a menos que se trate de un proyecto de construcción, entonces el dinero se envía a intervalos programados durante la construcción).
#7. ESCRITURA DE VENTA
Este es el contrato final que se utiliza para transmitir la propiedad del vendedor al comprador. Muchas veces, en el caso de una reventa o venta rápida, el despacho de abogados pasará directamente de una Oferta de Compra a la firma de un Contrato de Venta y eliminará el paso preliminar de firmar una Promesa de Venta.
#8. ¡BIENVENIDO A CASA!
El comprador recibe la propiedad de la propiedad, se notifican los títulos de propiedad y el título cambia de manos. En el caso de una empresa, se establece una nueva empresa en la que los compradores poseen las acciones o, en el caso de una reventa, la propiedad de las acciones se transfiere a los compradores al finalizar la transacción.
COSTOS DE CIERRE
Impuesto de transferencia:
Se cobrará un impuesto de transferencia único de 3.1% (del valor tasado por el gobierno de la propiedad). Este impuesto transmite el título del vendedor (vendedor) al nuevo comprador. Los impuestos se pagan en función del valor de mercado de la propiedad determinado por las autoridades fiscales, no del precio de compra indicado en la escritura de venta. Históricamente, las autoridades fiscales valoran las propiedades por debajo del valor de mercado. Generalmente, este impuesto será de $2,000 – $6,000 US dependiendo del precio de compra de la propiedad.
Para algunas residencias de inversionistas/pensiones, este impuesto no se aplica. Por favor preguntanos por los detalles.
Honorarios legales y profesionales:
Su abogado inmobiliario le cobrará un porcentaje del precio de compra de la propiedad. Generalmente las tarifas oscilan entre 1 y 1,51 TP3T del precio de compra. Este monto incluye todos los desembolsos, la debida diligencia (ver Proceso de compra) y transferirá el título a su nombre personal o corporación, dependiendo de la forma que elija comprar.
Los honorarios inmobiliarios los paga el vendedor o el promotor, no los compradores.
Impuesto sobre la propiedad:
- Se aplica un impuesto anual 1% a las propiedades inmobiliarias propiedad de personas físicas (basado en el valor acumulado de todas las propiedades que poseen) *según lo evaluado por las autoridades gubernamentales. Tenga en cuenta que el valor de la propiedad generalmente no refleja una evaluación real del valor de mercado, sino que generalmente es más bajo. La mayoría de los propietarios pagan mucho menos que el valor real de mercado. Las propiedades se valoran sin tener en cuenta el mobiliario o equipo que se encuentre en ellas.
- El 1% se calcula únicamente para valores superiores a $6.858.885,00 DOP (unos $150.000). Para lotes no construidos, el impuesto 1% se calcula sobre el valor real de tasación sin la exención.
- El impuesto sobre bienes inmuebles se paga todos los años a más tardar el 11 de marzo, o en dos cuotas iguales: 50% a más tardar el 11 de marzo, y el 50% restante, a más tardar el 11 de septiembre.
- El monto de la exención se ajusta anualmente según la inflación.
- Las siguientes propiedades están exentas del pago del impuesto sobre bienes inmuebles: (A) propiedades agrícolas; (B) viviendas cuyo propietario tenga 65 años o más y no tenga otra propiedad a su nombre; y (C) propiedades propiedad de empresas, que pagan un impuesto separado sobre los activos de sus empresas.
República Dominicana tiene bienes raíces en propiedad total
A diferencia de muchos países del Caribe y de México, el sistema de títulos en la República Dominicana es similar al que la gente está acostumbrada en América del Norte y la mayor parte de Europa. Los títulos se registran a nombre del comprador de cualquier propiedad (tanto del terreno como del edificio) o, en el caso de un condominio, de la unidad individual. No existen “fideicomisos bancarios” ni “arrendamientos” de propiedades, usted es el propietario registradoejem.
GARANTÍA DE SEGURO DE TÍTULO
Definido de manera amplia como un contrato de indemnización que, por una prima única, protege al asegurado, hasta una suma, contra defectos, gravámenes o cargas sobre un título inmobiliario. Estos incluyen riesgos como fraude, falsificación o fraude de identidad, alteración o pérdida de la documentación del título, problemas de planificación local y errores administrativos y tipográficos que afectan el título.
Explicación Deslinde – Estudio y Cumplimiento – Informe de Bienes Inmuebles Las transacciones inmobiliarias en la República Dominicana fueron modernizadas con la Ley de Registro de la Propiedad # 108-05, que entró en vigor el 4 de abril de 2007. Entre otras cosas, la nueva ley requiere un “deslinde” para todas las transacciones inmobiliarias.
Un deslinde es un procedimiento legal que segrega una porción de terreno dentro de una parcela de todas las demás porciones dentro de la misma parcela. La porción segregada se convierte en una parcela propia con designación catastral propia que está garantizada por un título definitivo. Ningún derecho de propiedad registrado es posible sin un deslinde.
La nueva ley estableció un período de transición; sin embargo, a partir del 4 de abril de 2009, el Registrador de Títulos no registrará ninguna transacción inmobiliaria de una propiedad sin deslinde.
El actual procedimiento de deslinde tiene tres fases: la fase de encuesta, la fase judicial y la fase de registro.
Fase de encuesta: Un topógrafo certificado mide la propiedad utilizando coordenadas GPS después de avisar a todos los propietarios de las propiedades vecinas. La encuesta se envía a la Oficina Regional de Encuestas para su revisión. Si se aprueba, la Oficina otorga a la nueva parcela una nueva designación catastral y permite que el procedimiento continúe a la segunda fase.
Fase judicial: En esta fase el deslinde pasa al Juzgado de Primera Instancia de Tierras, donde los vecinos o cualquier tercero interesado podrán oponerse. Las partes deben estar representadas por un abogado. El juez dictamina sobre el deslinde y, de ser aprobado, el Registrador de Títulos queda autorizado a cancelar el antiguo título provisional y expedir un nuevo título definitivo con la nueva designación catastral.
Información de compra detallada
Lo siguiente es de Guzmá Ariza, una de las firmas de abogados más respetadas del país. Amplía la información anterior.
Introducción
Las transacciones inmobiliarias en la República Dominicana se rigen por la Ley de Registro de la Propiedad No. 108-05 y su Reglamento, vigente desde el 4 de abril de 2007. La propiedad de los inmuebles se documenta mediante “Certificados de Título” emitidos por las Oficinas de Registro de Títulos.
Pasos involucrados en una transacción inmobiliaria
- Pasos preliminares:Las compras de bienes raíces en la República Dominicana generalmente no siguen el patrón norteamericano de una oferta escrita del comprador al vendedor, seguida de la aceptación por escrito del vendedor. En cambio, después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo verbal sobre el precio, un abogado o notario público prepara una Promesa de Venta vinculante firmada por ambas partes. (Los notarios en la República Dominicana deben tener un título en derecho).
Debido a ciertas peculiaridades de la Ley de Bienes Raíces Dominicana, se recomienda que el posible comprador contrate a un abogado de bienes raíces (abogado) antes de firmar cualquier documento o realizar un depósito. Dependiendo de los deseos de las partes, el abogado puede proceder primero con la debida diligencia, antes de preparar la Promesa de Venta, o alternativamente, preparar primero la Promesa de Venta, condicionando la compra a los resultados de la debida diligencia. realizado en un plazo determinado.
- Promesa de Venta: Este es un documento formal, vinculante para ambas partes y firmado por ellas en presencia de un Notario Público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la Escritura de Compraventa, ya que generalmente contiene una descripción completa y detallada de toda la transacción hasta el momento en que el precio de compra ha sido pagado en su totalidad y la propiedad está lista para ser comprada. transmitido al comprador. Una Promesa de Venta bien redactada debe contener al menos las siguientes disposiciones:
- Nombre completo y datos de las partes. Si el vendedor está casado, el cónyuge también deberá firmar.
- Descripción legal del inmueble a adquirir.
- Precio de compra y condiciones de pago.
- Cláusula por defecto.
- Fecha de entrega del inmueble.
- Diligencia debida requerida o realizada.
- Declaraciones del vendedor y recursos en caso de tergiversación.
- Obligación por parte del vendedor de firmar la Escritura de Venta al recibir el pago final.
Muchos abogados (procuradores) y notarios en República Dominicana no protegen adecuadamente al comprador en la Promesa de Venta. Entre las deficiencias más comunes se encuentran las siguientes:
(A) El comprador puede pagar un gran porcentaje del precio de venta sin ninguna garantía o interés directo sobre la propiedad. En caso de mal uso de estos fondos, los recursos del comprador pueden limitarse a demandar personalmente al vendedor. Muchos compradores de condominios en Santo Domingo han sufrido esta experiencia en los últimos años. Generalmente, el promotor utiliza los fondos de los compradores, junto con un préstamo bancario, para financiar la construcción. El banco garantiza el préstamo con una hipoteca sobre la propiedad. Si el promotor tiene dificultades financieras o malversa los fondos, el banco ejecuta la hipoteca y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades.
(B) Los pagos no están condicionados a la disponibilidad de un título claro o al progreso adecuado de la construcción. Por lo tanto, los vendedores pueden exigir el pago o incumplir al comprador sin cumplir con sus propias obligaciones básicas.
(C) Rara vez se utilizan agentes de custodia. Por lo tanto, el vendedor tiene control sobre los fondos a medida que se pagan.
- Escritura de Venta (“Contrato de Venta”):Este es también un documento formal vinculante para ambas partes y firmado por ellas en presencia de un notario público. Se utiliza principalmente con el fin de transmitir la propiedad del vendedor al comprador.
En el caso de una compra al contado, es más sencillo y económico pasar directamente de las negociaciones verbales a la firma de un Contrato de Venta, en lugar de dar el paso previo de firmar una Promesa de Venta.
- Determinación y Pago de Impuestos de Transferencia y Registro: La Escritura de Compraventa autenticada se lleva a la Oficina de Impuestos Internos más cercana donde se solicita la tasación del inmueble. La Oficina de Impuestos Internos verifica si el vendedor cumple con sus obligaciones tributarias y selecciona un inspector para realizar la tasación. La determinación del monto de los impuestos a pagar puede demorar algunos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de propiedades.
- Presentación en el Registro de Título: Una vez tasada la propiedad y pagados los impuestos, se deposita la Escritura de Venta y el Certificado de Título del vendedor, junto con la documentación proporcionada por Impuestos Internos, en la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción donde se encuentra ubicada la propiedad.
- Certificado de título:En la Oficina de Registro de Títulos se registra la venta y se emite un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento en que se inscribe la venta en el Registro. El tiempo para la emisión del nuevo Certificado de Título puede variar desde unos días hasta unos meses dependiendo de la Oficina de Registro de Títulos donde se registró la venta.
Debida diligencia
Muchos abogados (procuradores) en la República Dominicana no realizan la debida diligencia requerida en transacciones inmobiliarias, limitándose en muchos casos a obtener una certificación sobre el estado de la propiedad por parte de la Oficina de Registro de Títulos. A menudo sucede que el agente de bienes raíces y/o el vendedor presionan al comprador para que realice un cierre apresurado a pesar del consejo de un asesor legal.
Para iniciar la debida diligencia, el vendedor debe proporcionar al comprador o al abogado los siguientes documentos:
- Copia del Certificado de Título de la propiedad.
- Copia del levantamiento oficial del inmueble o plano de terreno. Según la nueva Ley del Registro de la Propiedad, la venta de inmuebles sin deslinde no puede inscribirse en el Registro, excepto en los siguientes casos: (1) Ventas realizadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán inscribirse durante un período de dos años que finaliza el 4 de abril de 2009, y (2) Ventas de la totalidad del inmueble realizadas después del 4 de abril de 2007 (no se permiten ventas de porciones), por una sola vez.
- Copia de su cédula de identidad (Cédula) o Pasaporte y la del cónyuge, si es casado.
- Copia del recibo que muestre el último pago del impuesto predial (IPI) o copia del certificado que indique que la propiedad está exenta del impuesto predial y certificación de la Oficina de Impuestos Internos que demuestre que el vendedor se encuentra al día con sus obligaciones tributarias.
Si el vendedor es una sociedad anónima:
- Copia de la documentación social, incluyendo estatutos, inscripción actualizada en el Registro Mercantil y resolución autorizando la venta.
- Certificación de la Oficina de Impuestos Internos que demuestre que la sociedad se encuentra al día con sus obligaciones tributarias, especialmente el Impuesto sobre la Renta y el Impuesto al Activo.
Si la propiedad es parte de un condominio:
- Copia de la declaración de condominio.
- Copia del reglamento del condominio.
- Copia de los planos de construcción aprobados.
- Certificación de la administración del condominio que demuestre que el vendedor está al día con sus cuotas condominales.
- Copias de las actas de las últimas tres reuniones del condominio.
Si la propiedad es una casa:
- Copia de los planos de construcción aprobados.
- Inventario de muebles, etc.
- Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que demuestren que el vendedor está al día.
Una vez obtenida la documentación mencionada anteriormente, el abogado debe abordar cada elemento de la siguiente lista de verificación:
- Buscar título: Se deberá obtener una certificación de la Oficina de Registro de Títulos correspondiente sobre el estado de la propiedad, indicando quién es el propietario y si existen hipotecas, gravámenes o gravámenes sobre la misma. El comprador debe insistir en que su abogado confirme los resultados de la búsqueda del Registrador investigando los expedientes pertinentes en la Oficina de Registro de Títulos.
- Encuesta: Un agrimensor independiente deberá verificar que la propiedad a vender coincida con la que se muestra en el peritaje presentado por el vendedor excepto cuando la propiedad esté ubicada en un fraccionamiento previamente inspeccionado. Se han dado casos en los que un comprador adquiere el título de propiedad sobre una propiedad a cierta distancia de la que cree comprar debido a un trabajo descuidado de un agrimensor anterior o a un fraude por parte del vendedor. La encuesta debe verificarse incluso cuando el vendedor proporcione una plataforma aprobada por el gobierno.
- Inspección de Mejoras:Un constructor o arquitecto calificado debe examinar cualquier mejora a vender (casa, condominio) para confirmar que los planos presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.
- Permisos: El abogado debe confirmar que la propiedad que se va a comprar puede usarse para los fines buscados por el comprador. Existen muchas restricciones legales que se deben tener en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, la Ley 305 de 1968 establece una zona marítima de 60 metros a lo largo de toda la costa dominicana, medida desde la marca de la marea alta hacia el interior, lo que de hecho convierte todas las playas en propiedad pública. No se permite ninguna construcción dentro de la zona marítima sin un permiso especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas existen restricciones de construcción administradas por el Ministerio de Turismo.
- Posesión: El abogado debe verificar que el vendedor esté en posesión de la propiedad. Se debe garantizar que no existan derechos de ningún tipo para los ocupantes ilegales. Se deben tomar precauciones especiales con propiedades no cercadas fuera de subdivisiones conocidas. Es aconsejable vallarlos antes de cerrarlos. Si hay inquilinos en la propiedad, se debe informar al comprador que la ley dominicana protege los derechos de los inquilinos y que desalojar a un inquilino recalcitrante requiere mucho tiempo y es costoso.
- Empleados: El vendedor debe pagar a los empleados que trabajan en la propiedad su indemnización legal; de lo contrario, el comprador puede verse obligado a pagar el pago más adelante.
- Utilidades: El abogado o comprador debe verificar que el vendedor no tenga facturas de servicios públicos pendientes, consultando con las compañías distribuidoras de energía, agua, cable y teléfono correspondientes.
Impuestos y Gastos sobre Transferencias de Propiedad
Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la Oficina de Registro de Títulos. Los impuestos y gastos por la enajenación de bienes inmuebles son aproximadamente 3.1% del valor tasado por el gobierno de la propiedad, como sigue:
- 3% Impuesto a las Transferencias (Ley # 288-04)
- Gastos menores como costo de cheque certificado requerido para pagar impuestos a Rentas Internas, sellos diversos y propinas en el Registro.
Los impuestos se pagan en función del valor de mercado de la propiedad determinado por las autoridades fiscales, no del precio de compra indicado en la escritura de venta.
Impuestos de propiedad
Las propiedades mantenidas a nombre de una persona física están sujetas a un impuesto predial (“IPI”) anual de 1% de valor tasado por el gobierno superior a 6.5 millones de pesos, excepto lotes o fincas sin construir fuera de los límites de la ciudad y propiedades cuyo propietario tenga 65 años. de edad o más, que la tenga registrada a su nombre por más de 15 años y no tenga otros bienes.
Compra de Bienes Raíces por Extranjeros
No existen restricciones para que los extranjeros compren bienes inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto 2543 del 22 de marzo de 1945 y sus modificatorias exigían que los extranjeros obtuvieran previamente la aprobación Presidencial salvo en determinados casos. El Decreto 21-98 del 8 de enero de 1998 derogó esta regulación y estableció como único requisito que las Oficinas de Registro de Títulos lleven un registro, para fines estadísticos, de todas las compras realizadas por extranjeros.
Herencia de bienes inmuebles por parte de extranjeros
No existen restricciones para que los extranjeros hereden títulos de propiedad inmueble en la República Dominicana. Los impuestos sobre sucesiones se han reducido recientemente a 3% del valor de tasación del patrimonio.
La herencia de bienes inmuebles se rige por la ley dominicana que prevé la “herencia forzosa”: parte de la herencia debe ir a determinados herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservar el 50% del patrimonio a ese hijo a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de las normas sucesorias dominicanas al patrimonio, es aconsejable consultar con un planificador patrimonial experto.
